Przez najem lokalu mieszkalnego należy rozumieć stosunek prawny, w ramach którego jedna ze stron (wynajmujący) zobowiązuje się do oddania lokalu mieszkalnego do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a druga strona (najemca) zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zasadą jest, iż najem powstaje w wyniku zawarcia przez strony umowy, która nie musi być sporządzona w jakiejś szczególnej formie. Umowa najmu może być zawarta także w formie ustnej, a nawet w sposób dorozumiany. Jednkaże umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

Kiedy najem powstaje z mocy prawa?  

W pewnych wypadkach najem powstaje z mocy prawa (ustawy), bez konieczności dokonywania przez strony jakichkolwiek czynności prawnych, jak również niezależnie od woli wynajmującego i najemcy.

Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej prowadzone jest postępowanie likwidacyjne albo upadłościowe. Z chwilą wykreślenia tej spółdzielni z rejestru po zakończeniu jej likwidacji albo postępowania upadłościowego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształca się w prawo najmu, chyba że następcą prawnym zlikwidowanej albo upadłej spółdzielni jest inna spółdzielnia mieszkaniowa.  
O podobnych skutkach w postaci powstania z mocy ustawy najmu lokalu mieszkalnego możemy mówić w stosunku do osób, które zajmowały ten lokal bez tytułu prawnego przez okres co najmniej 10 lat przed dniem 10 lipca 2001 r. Takie osoby wstąpiły w najem z mocy prawa, jeżeli do dnia 10 lipca 2002 roku  właściciel lokalu nie wniósł powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.  

Jednakże najczęściej z wstąpieniem w najem z mocy prawa mamy do czynienia w przypadku śmierci najemcy. Wówczas osoby bliskie najemcy, których katalog został szczegółowo wyliczony w przepisach prawa uznane zostają za nowych najemców. Jedyny warunek jaki musi zostać spełniony w takiej sytuacji stanowi fakt stałego zamieszkiwania tych osób ze zmarłym najemcą w chwili jego śmierci.

Kto zalicza się do osób bliskich najemcy?

Do kręgu osób bliskich zmarłego najemcy, które wstępują w jego miejsce w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, zaliczane są: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała z najemcą we wspólnym pożyciu.

Małżonkowie są współnajemcami lokalu mieszkalnego, jeżeli stosunek najmu powstał w czasie trwania ich małżeństwa w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny - i to niezależnie od sposobu, w jaki małżonkowie uregulowali swoje sprawy majątkowe (podpisali intercyzę - umowę majątkową małżeńską). W sytuacji, gdy jeden z małżonków przed ślubem zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego, do którego później wprowadził się drugi współmałżonek, najemcą jest tylko jeden z nich - ten, z którym umowę zawarł wynajmujący.

Uprawnionymi do wstąpienia w najem po śmierci najemcy są dzieci najemcy i jego współmałżonka. Nie muszą to być ich wspólne dzieci. Tak więc uprawnienie to przysługiwać będzie również dzieciom najemcy, jego współmałżonka pochodzącym z innych formalnych lub nieformalnych związków, jak również dzieciom przysposobionym przez jednego z nich.

Osobami, wobec których najemca może być obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, są jego krewni w linii prostej oraz rodzeństwo. Obowiązek alimentacyjny obciąża w pierwszej kolejności zstępnych (dzieci, wnuki itd.). W drugiej kolejności ciąży na wstępnych (rodzice, dziadkowie itd.), a w dalszej - na rodzeństwie. Pamiętać należy, iż obowiązek dalszych krewnych nie powstaje dopóki istnieje choćby jeden z krewnych bliższych stopniem zdolny do wypełniania swojego obowiązku.  

Przez osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą rozumieć należy taką osobę, która pozostawała ze zmarłym we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej. Przesłanka współżycia fizycznej nie jest warunkiem obligatoryjnym. Dyskusyjna jest nadal kwestia, czy do kręgu tych osób zaliczyć można obok konkubiny i konkubenta ze związku heteroseksualnego partnerów w związkach homoseksualnych. Dominuje pogląd wyłączający taką możliwość na tle obowiązujących obecnie przepisów.  

Co jest warunkiem koniecznym wstąpienia w najem?

Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu z mocy prawa, a więc niezależnie od woli wynajmującego, przez osoby wskazane powyżej jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w chwili jego śmierci. Ustalając, czy dana osoba stale zamieszkiwała ze zmarłym najemcą, bierze się pod uwagę, czy lokal ten stanowił jest „centrum życiowe”. Nie będzie więc takim lokalem mieszkanie, w którym osoba bywa sporadycznie, czasami nocuje, czy też w którym student pozostający na utrzymaniu rodziców zamieszkuje w okresie zajęć na uczelni znajdującej się poza miejscem zamieszkania rodziców. W tym lokalu mieszkalnym musi się skupiać życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Stan faktyczny polegający na zogniskowaniu całej działalności życiowej osoby bliskiej najemcy w lokalu najemcy musi trwać do chwili śmierci najemcy.

Nie należy zapominać również o okoliczności, iż w przedmiotowym lokalu mieszkalnym osoba bliska najemcy ma zamieszkiwać razem z najemcą. Nie będzie mowy o wstąpieniu w stosunek najmu z mocy ustawy, jeżeli lokal przysługujący najemcy do dnia jego śmierci zajmowany był przez osobę mu bliską, ale sam najemca przebywał w tym czasie w zupełnie innym miejscu (pod opieką krewnych, w domu opieki społecznej).   

Fakt zameldowania osoby bliskiej najemcy w zajmowanym przez niego lokalu nie jest sam w sobie przesłanką decydującą o spełnieniu warunku wspólnego zamieszkiwania z najemcą. Okoliczność ta może być traktowana tylko posiłkowo przy ustalaniu, kto w rzeczywistości zamieszkiwał w lokalu mieszkalnym najemcy.  

Pamiętaj, że:
    - oceny, czy dana osoba wstąpiła w najem lokalu mieszkalnego dokonuje się na podstawie przepisów obowiązujących w chwili śmierci najemcy;
    - przepisów dotyczących wstąpienia osób bliskich najemcy nie stosuje się, w razie gdy mamy do czynienia ze śmiercią jednego ze współnajemców.  A więc niedopuszczalne jest wstąpienie w stosunek najmu lokalu osób bliskich najemcy w sytuacji, gdy umiera jeden z małżonków będących współnajemcami;
    - jeżeli po śmierci najemcy pozostaje po nim kilka osób bliskich, które wspólnie z nim zamieszkiwały, wówczas każda z nich wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu;
    - żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu;
    - jeżeli w chwili śmierci najemcy brak jest osób bliskich, które razem z nim zamieszkiwały, to stosunek najmu wygasa. Najem nie wchodzi do spadku.

Podstaw prawna:
    - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm.);
    - Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r., Nr 71, poz.733, ze zm.);
    - Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz.1116, ze zm.)

10/08/2011 | Źródło: portal www.e-prawnik.pl